◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）  

◎ 编辑 | 密探财经

(资料图)

如今楼市低谷，很多在过去看似“无足轻重”东西，却成了“不可承受之重”，比如对房企诱惑巨大的“永续债”。

大家已看到，2021年以来，几十家民营房企美债爆雷，永续债基于期限的高度灵活性却成了部分一线大型房企延缓短期债务高压的一根“救命稻草”。

高昂的代价，也随之即来。这应是房企权衡利弊后的一个重要“取舍”，虽很无奈，但也没办法。

10月17日，“京城TOD一哥”暨“上市国资房企”京投发展披露了今年前三季度业绩预增公告，粗看让人兴奋不已，毕竟当前楼市一片哀嚎，这给了市场不少信心。

然而，真相却很残酷。

从公告看，京投发展预计，前三季度归属于普通股股东及其他权益持有者的净利润约2.44亿元，同比增加191%。

其中，报告期内归母净利润约113万元，归属于其他权益持有者的净利润近2.43亿元，其解释说其他权益持有者系公司发行的永续债产品持有者。

更重要的是，扣除永续产品利息影响后，京投发展预计前三季度扣非归母净利润逾-1亿元，相比上半年对应-7732.1万元亏损进一步扩大。

从以上数据看，京投发展让业内真正见识了永续债的“嗜血”能力，前三季度赚得钱都几乎被永续债“吞噬”了！

据京投发展今年中报披露，截至6月底，其永续债余额60亿元，与去年底持平，从会计上被计入公司权益工具而不列为负债，具体形式为永续信托贷款和永续债权投资计划，主要为2020年及2021年集中发行。

具体看，2020年6月，京投发展与中原信托签署《永续信托贷款合同》，通过中原信托设立信托计划，并向公司发放永续信托贷款12亿元，期限为“5+N”，初始期限内利率5.89%/年。

届满5年后开始调整利率，每2年调整1次，重置利率应在此前年利率基础上增加200个基点（即2%），以此类推，但最高不超12%。

同一时期，京投发展与昆仑信托签下18亿元永续债融资协议，期限及利率重置机制完全与中原信托一样。

2021年9月及12月，京投发展与生命保险资管公司分别签署了19亿元及11亿元永续债融资计划，期限同为“5+N”，初始期限内利率4.79%/年，重置利率为初始利率+（2*n）%/年（n为第n个利率调整周期），但调整后的利率最高不超12%/年。

从财务角度看，这显然隐藏着京投发展真实债务被低估的偿还风险。

截至6月底，京投发展手上资金29.15亿元，比去年底减少20亿元，长期借款与应付债券合计近196亿元，一年内到期有息负债约12.6亿元，一年内应付款逾30亿元，主要为工程款。

从东方财富网choice金融终端数据看，A股上市房企截至今年中期末永续债余额最多的两家为保利发展和招商蛇口，均为大型地产央企，分别为186.8亿元、166亿元，再其次就是京投发展。（注：H股房企暂未统计）

据中信证券披露，截至今年8月28日，年初至今永续债净融资规模1771亿元，已超过2021年净偿还总额，企业永续债存量规模26631亿元，创下历史新高。含已公告案例在内，展期或者递延付息的永续债共46只。

其中，这就包含了今年6月下旬爆雷并展期的宝龙地产旗下“19宝龙MTN002”永续债产品，一时间震惊业内。

地产密探获悉，宝龙地产这笔永续债发行金额5亿元，初始基准利率2.92%，期限3+N（1）年，当期利率7.6%，重置后票面利率飙升到10.05%。

注意！今年8月下旬，旭辉控股公告不赎回到期的3亿美元永续债，并选择续期，面对分派率首个重设日，分派率由原来的5.375%调整到11.581%。

永续债首个重置后的年利率，的确飙升了很多，对房企而言，无疑是增加了不晓得财务负担，但相对于现金整体赎回压力而言，续期显然是明智之举，在公开融资受限而非标融资成本也较高的情形下，不折腾才是大智慧。

中信证券研究提醒说，当前永续债风险在于永续债会计新规执行力度趋严，资管新规配套文件超预期，展期与递延付息频发等，需引起警惕。

编辑：密探君

文章来源：地产密探