今年2月份，“小阳春”来得早且突然，进入3月下旬，一线经纪人的直观感受是风向有所转变。时至4月份，新增客户量下降明显，二手房市场回归理性。北京市住建委官网数据显示，4月份北京市二手住宅网签量为13928套，较3月份的22192套下降明显，与去年同期基本持平。
展望未来市场走势，业内人士分析指出，由于成交节奏放缓，买卖双方博弈加剧，未来一段时间北京二手房市场发展基调仍将以稳为主。
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买卖双方博弈加剧，购房者趋于观望
李楠（化名）毕业后一直在北京工作，有了一些积蓄，想在单位附近的洋桥北里买一套房子自己住，预算400万元左右。今年4月中旬，他看中了一套挂牌价420万元的73平方米小三居。虽然对这套房子整体都比较满意，但房子所在楼层没有电梯，让他有些顾虑，又超出了预算，就约业主见面沟通以协商价格。通过多轮交流，双方差价仅有1万元，但都僵持着不愿意再让步，最终未能成交。
这是北京链家丰台区洋桥北里社区店商圈经理张科近期遇到的一个购房案例。在他看来，今年第一季度，购房者受市场升温较快影响，可能会出现着急买房的情况。但时至4月，市场回归平稳、波动较小，且可售房源充足，客户选择余地大，相较前两个月更加理性。与此同时，大部分业主能较快接受市场变化。相较而言，新登记售房的业主心理预期会高一些，买卖双方心理博弈加剧。
“现在约客户出来看房的难度，比3月大了不少，这也导致成交周期拉长，成交量较2、3月份有一定降幅。今年第一季度，平均成交周期在1个月左右，最快的一单半个月就成交了，但现在基本上是3-6个月的成交周期，成交节奏明显放缓。”张科如是说。
实际上，这并非个例，在采访中，不少经纪人表示，4月份购房者的心态在悄然发生变化，看到各方面中意的房源才会选择签约，较为理性。
隋晓东为北京中原万柳区域蜂鸟家园门店的店长，在他印象里，目前的购房者都较为理性，“比如今年家有小孩需要入学报名的购房者，5月5日就需要用房本登记入学了，但到了4月中旬，他们还在筛选房源，全程没有感觉到他们着急，不同于往年，这也从侧面反映出购房人对于楼市没有涨价的预期和担心，用得着就买，用不着也不会去关注。”
北京中原万柳区域万泉新新门店的店长安潞潞也表示，现在不着急用房的客户选择了观望，而业主方面，由于之前市场成交量较大的原因，也不愿意降价，因此导致了目前市场出现了一些博弈的情况。
有类似感受的还有陈贵勋。他是北京中原五棵松区域紫金长安门店的店长，在4月门店成交的二手房买卖中，有一单令其印象深刻：购房者之前观望了近两年，其间通过经纪人看了几十套房子，其中有几套房子都进入了买卖双方的谈判阶段，但最终都因为各种原因没有签约，4月份，门店经纪人帮他找到了一套户型、楼层都满意的房子，才最终选择签约。
带看节奏放缓，市场热度有所回落
在市场观望氛围带动下，不少经纪人反馈，片区内的成交量有所下降。据麦田房产世纪城东区的区域经理谭月琴介绍，由于4月份购房者不追涨，交易量锐减，部分高价房源有价无市，因此，一部分业主又开始将价格回调，慢慢降至合理价位后陆续出现成交。因此，整体来看，4月份交易量减半，库存量增大、去化变慢，与此同时，购房者“下定”速度慢，观望情绪较浓。
大红门商圈方面，二手房成交量也下降明显。据21世纪不动产珠江骏景东店商圈经理江泉水分析称，2-4月份，买卖双方的博弈此消彼长。3月份主流成交户型的卖方明显“硬气”，部分买方出现追涨趋势。到了4月份，又渐渐“五五开”，再逐步转为业主弱势。价格方面，春节后受成交量猛增以及部分区域价格上行的影响，北京整体挂牌量也升至高位，这也在一定程度上决定了价格适度回落的必然性。
新宫商圈也不例外。据21世纪不动产南庭新苑店的店长张超群介绍，3月份经纪人带看几乎忙不过来，复看也比较多，能明显感觉出客户的购买意向比较高，成交量较大、周期短；而4月份则没有那么紧张，节奏慢了下来，“部分置换买家没有找到合适的房源，导致其要出售的房子也不能签约，怕有太大波动，影响下一步计划，这可能与3月份成交房源较多有关，一些合适的房源没有来得及下手就没有了。”
鲁谷远洋山水片区的热度也有所下降。据麦田房产远洋山水区的区域经理连传豹介绍，4月份区域二手房市场成交速度有所减缓，带看量也如此。此外，购房者看房时间以及做决定周期都有所拉长，对价格预期则有所降低。
值得一提的是，今年受政策推动影响，不少片区的改善型换房客群较多，甚至达到了区域市场的历史新高，由此导致改善型户型较受购房者青睐。比如在大红门商圈，据江泉水介绍，一位购房者一直关注着珠江骏景的大三居，因为有二孩，家人也较多，所以比较倾向于176平方米的大平层，不过，由于其原来房子出售速度较慢，错过了两套同户型心仪的房子，最终她还是选择加价50万元，购买了一套新登记的三居室，“而同小区的另一套一居室却两次降价，都低于去年价格了，卖方较为着急，好在最终成功卖出去了，真可谓冰火两重天。”
4月北京二手住宅网签13928套
经历了2、3月份的成交快速上涨之后，4月份北京二手房市场回归理性。北京市住建委官网数据显示，2023年4月份，北京市二手住宅网签量为13928套，较3月份的22192套下降明显，与去年同期基本持平。4月上半月市场回落态势延续，到下半月基本回归至常态水平，进入平稳运行阶段。
在市场热度下降的同时，各方预期也较前期有所回落。随着春节后市场逐步出清，需求端的观望情绪也开始滋生。对此，北京链家研究院分析师冷会指出，这背后的原因主要有两方面，一是买卖双方预期差距拉大，共识难以达成；二是前端需求减少引发置换链条稳定性下降，进而导致部分改善型需求入市策略趋于保守。综合来看，当前市场已基本回归常态。
麦田房产分析认为，4月份北京二手房成交量下滑，一是因为“小阳春”过后，需求正常回落，二是今年“小阳春”前期积压购房需求较多，成交量创下近年新高，使得4月份成交量回调比较明显。
价格方面，据北京链家研究院统计显示，4月份北京主要城区二手住房价格走势总体平稳，全市成交均价波动主要受结构性因素影响。从成交结构上看，随着相关需求的陆续释放，中心城区成交占比在3月份基础上进一步下降，进而导致全市成交均价出现小幅下降。
从二手房挂牌均价来看，据麦田房产数据监测显示，4月份北京二手房挂牌均价维持平稳，业主对市场的预期整体比较稳定；但另一方面，4月份二手房议价空间和3月份相比扩大0.23个百分点，对于一些着急成交的业主来说，在4月份愿意用更多的价格让步来换取成交。此外，由于成交放缓，虽然新增挂牌房源量有所减少，但4月份总体二手房挂牌房源量仍继续增加，比3月份增加4.5%。
展望：预计5月二手房市场维持平稳
值得一提的是，政策方面，北京3月底启动了存量住房交易“带押过户”等。不过，从实际效果来看，这些政策暂时对买卖双方没有明显影响。
在此背景下，展望接下来的市场，江泉水分析称，预计5月份市场会略好于4月份。经过4月份市场的转折，预计有一些想出售房子的业主，会更加务实、理性，成交量也可能缓慢恢复。
谭月琴也表示，经历一个月的博弈，随着业主价格预期的合理回落，预计5月份成交量会有所提高，价格方面依然会比较平稳，但会越来越体现“一房一价”，同片区同小区的房子，价格也会有较大差距，购房者依然不会追涨，但遇到品质符合自己要求、价格又合理的房子，也会迅速入手。
对于5月份的市场行情，也有不少经纪人预计，市场较4月份不会有太大改善，依然“稳”字当头。
麦田房产分析，进入4月份以后，购房者心态更加平稳，随着挂牌量的持续增加，业主需要合理定价才能加快成交，但整体来看，在政策维持稳定的前提下，预计5月份北京二手房市场将维持平稳发展。冷会也指出，由于成交节奏放缓，买卖双方博弈加剧，未来一段时间市场发展基调仍将以稳为主。
