随着中央出手救市，内房危机似乎正慢慢消退，让资本市场也悄有喘息空间，到底内房现时的投资价值如何？

近三星期，几只港股民企内房的股价、成交量也显著爆升，相信是市场暂时受落财金部的一些解困内房的政策：包括“金融16条”、推进并扩大民营企业债券融资支持工具，（即“第二支箭”），支持民企发债融资等等。

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近日多家国有银行落实“金融16条”为内房提供过千亿人民币授信支持，更刺激内房股接连弹起。11月24日，据报碧桂园（02007）与工行、中行、邮储行等三家银行签署战略合作协定，总共获得超1,500亿元人民币综合授信支持，市场迅速反应，当日收市直接弹两成。

内房在经过一系列政策调控后，行业风险逐渐出清，相信整个行业已步入一个发展模式更加稳健的阶段。在政策利好加持下，外界普遍相信内房的发债融资似乎渐见曙光，本月来内房股价报复式反弹也反映出这一点。

现时市场的共识是只信国企内房，但细心的话，会发现民企内房也陆续从融资到销售释出积极信号。

从融资看，龙湖（00960）以储架式注册发行200亿元人民币，美的（03990）和新城（01030）也紧随其后。

从销售看，碧桂园最新公布10月合约销售额按月提升4.1%，已连续两月回升等。在国企、民企之间的市场信心差距，似乎正逐步收窄。

早于2021年10月就提醒大家内房的投资风险，但1年过后，到底现时是否适合重新审视内房？要解答这个问题，宏观的方向需取决于销售恢复和防疫政策，至于要捕捉个别公司反弹，当然需做好资产负债表的分析。

对此，瑞银早前就发表报告指，内地指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，认为监管放宽对内房行业有正面影响，特别看好碧桂园，因其允许发展商在项目层面上能更好地获得现金。

该行视图前15大内房发展商（共计30%市场占有率）的托管账户现金，假设当中30%可提取，有关房企或可提取870亿元人民币，或相当于短期贷款的14%，相信此对主要发展低线城市的房企如碧桂园更为有利，因托管账户中的预售资金旨在覆盖建筑成本，而建筑成本于低线城市项目售价的占比较一、二线城市为高。

事实上，碧桂园早前已配股集资成功，净集资约38.71亿港元，算是成功内地出救市后的首宗巨额股权融资，炒高后再搞配股的概率较低。

另外，高盛和汇丰近日调整部分内房评级，显示对内房恢复的信心。高盛最新报告指，随着内地政府对房地产行业的政策转向，料行业的流动性，特别是具质素的民营发展商将会改善，调高碧桂园评级至中性，目标价3.2元。

汇丰证券在近日也调高六内房及物管股评级，当中把碧桂园评级上调至买进，目标价升1.3倍，提到目前仍要关注市场对民企内房盈利能力、恢复能力的预期，取决于民企内房的债务重组、债务清偿的进展，以及政策扶持，譬如成都近期消除复杂的限购限制，鼓励非户籍居民在周边局域购房，有助于改善需求进一步释放。

为获得最佳业绩，汇证建议投资者同时持有央企内房和优质民企内房，既能保障良好的基本面，又有机会获得超额收益。

作者简介：十一少，财经专栏作家。