随着中央出手救市,内房危机似乎正慢慢消退,让资本市场也悄有喘息空间,到底内房现时的投资价值如何?

近三星期,几只港股民企内房的股价、成交量也显著爆升,相信是市场暂时受落财金部的一些解困内房的政策:包括“金融16条”、推进并扩大民营企业债券融资支持工具,(即“第二支箭”),支持民企发债融资等等。


(资料图)

近日多家国有银行落实“金融16条”为内房提供过千亿人民币授信支持,更刺激内房股接连弹起。11月24日,据报碧桂园(02007)与工行、中行、邮储行等三家银行签署战略合作协定,总共获得超1,500亿元人民币综合授信支持,市场迅速反应,当日收市直接弹两成。

内房在经过一系列政策调控后,行业风险逐渐出清,相信整个行业已步入一个发展模式更加稳健的阶段。在政策利好加持下,外界普遍相信内房的发债融资似乎渐见曙光,本月来内房股价报复式反弹也反映出这一点。

现时市场的共识是只信国企内房,但细心的话,会发现民企内房也陆续从融资到销售释出积极信号。

从融资看,龙湖(00960)以储架式注册发行200亿元人民币,美的(03990)和新城(01030)也紧随其后。

从销售看,碧桂园最新公布10月合约销售额按月提升4.1%,已连续两月回升等。在国企、民企之间的市场信心差距,似乎正逐步收窄。

早于2021年10月就提醒大家内房的投资风险,但1年过后,到底现时是否适合重新审视内房?要解答这个问题,宏观的方向需取决于销售恢复和防疫政策,至于要捕捉个别公司反弹,当然需做好资产负债表的分析。

对此,瑞银早前就发表报告指,内地指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金,认为监管放宽对内房行业有正面影响,特别看好碧桂园,因其允许发展商在项目层面上能更好地获得现金。

该行视图前15大内房发展商(共计30%市场占有率)的托管账户现金,假设当中30%可提取,有关房企或可提取870亿元人民币,或相当于短期贷款的14%,相信此对主要发展低线城市的房企如碧桂园更为有利,因托管账户中的预售资金旨在覆盖建筑成本,而建筑成本于低线城市项目售价的占比较一、二线城市为高。

事实上,碧桂园早前已配股集资成功,净集资约38.71亿港元,算是成功内地出救市后的首宗巨额股权融资,炒高后再搞配股的概率较低。

另外,高盛和汇丰近日调整部分内房评级,显示对内房恢复的信心。高盛最新报告指,随着内地政府对房地产行业的政策转向,料行业的流动性,特别是具质素的民营发展商将会改善,调高碧桂园评级至中性,目标价3.2元。

汇丰证券在近日也调高六内房及物管股评级,当中把碧桂园评级上调至买进,目标价升1.3倍,提到目前仍要关注市场对民企内房盈利能力、恢复能力的预期,取决于民企内房的债务重组、债务清偿的进展,以及政策扶持,譬如成都近期消除复杂的限购限制,鼓励非户籍居民在周边局域购房,有助于改善需求进一步释放。

为获得最佳业绩,汇证建议投资者同时持有央企内房和优质民企内房,既能保障良好的基本面,又有机会获得超额收益。

作者简介:十一少,财经专栏作家。

推荐内容