中国网财经11月24日讯(记者 鹿凯)昨日，央行联合银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，对金融业如何支持楼市健康发展做出明确规划。其中，信托由于其天然具有的逆周期属性，更是被多次提及。
《通知》要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度；并从6个方面，共16条对金融支持楼市工作，做出具体要求。
控存量风险
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主要包括，坚持“两个毫不动摇”，保持房地产融资平稳有序，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，稳定房地产开发贷款投资，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并保持信托等资管产品融资稳定。
记者注意到，《通知》在维持房地产融资秩序，控制存量风险中，两次提到信托。央行与银保监会明确指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
信托业协会披露数据显示，截至2022年上半年末，投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。尽管房地产信托占比进一步下降，但房地产信托仍是违约大户。
评级机构穆迪曾表示，由于流动性持续受压，目前中国房地产业在影子银行体系中的占比下降，近三年房地产业信托贷款已大幅减少，但房地产信托在2022年头七个月信托违约中占约80%，预计仍对影子银行体系构成较大风险。
另据，用益信托监测数据显示，截至今年7月22日，今年以来信托行业共发生116起违约事件，违约金额达743.84亿元。对于上述房地产信托违约激增情况，在此次《通知》中，央行与银保监会也作出了明确指示。
《通知》要求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
有研究人士表示，自2022年监管从不鼓励融资类信托，到此次“保持信托等资管产品融资稳定”，转变较大；支持开发贷款、信托贷款等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力。
资深信托研究员袁吉伟对中国网财经表示，房地产一直按照余额管控，此次文件后，还没有窗口指导放开房地产信托，只能说是配合处理房地产行业风险问题，指导房地产信托业务的大方向、大原则，不认为是实质性的监管导向转变，其次，现在房地产信托出现较多风险暴露，投资者相对审慎，市场也不支持房地产信托的快速发展。
创增量新机
另外，记者注意到央行与银保监会在积极维护楼市融资环境同时，也在推动金融机构为“保交楼”提供更优质金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款同时，鼓励金融机构提供配套融资支持。
《通知》要求，金融机构积极配合做好受困房地产企业风险处置，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。依法保障住房金融消费者合法权益方面，并特别提出鼓励依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益。阶段性调整部分金融管理政策方面，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排并阶段性优化房地产项目并购融资政策。
最后《通知》要求，加大住房租赁金融支持力度，并提出优化住房租赁信贷服务和拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。这也符合监管鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持要求。这也意味着，信托业除通过资金信托为房地产业提供融资需求外，还存在更加多元合作可能。央行还表示，还将稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
记者了解到，从2018年资管新规推出，到2022年正式落地，房地产信托一直都是重点监管对象，多家机构涉房产品出现违约，并因资金违规进入房地产领域而受罚，一度导致涉房信托产品体量骤减。
多位业内人士认为，《通知》尽管鼓励支持信托产品发挥自身逆周期优势，支持房地产合理融资需求，为房地产增加融资通道，加快融资步伐；但并不意味着对房地产信托监管会就此松懈，并要求信托公司对房地产项目仍保持审慎态度。
众所周知，转型一直是近几年信托业第一要务，但在“破刚兑、控非标”等大背景下，以往依赖于非标业务的信托公司一直未能找到强劲的支撑业务。信托研究员帅国让对中国网财经表示，在多元化融资支持下REITs行业将加速发展，利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力，信托公司在REITs业务方面可能会存在一定的结构性机会。
对此金融研究员廖鹤凯向记者表示，本次政策相当于部分放宽，之前对信托等资管产品房地产领域业务限制，为房地产企业保交房、优质房企维持正常经营提供了新融资渠道，也给信托公司化解存量风险，获取新业务机会拓宽道路。
袁吉伟也表示，希望《通知》能够增强市场信心，帮助房地产行业渡过难关，实现房地产信托的良性发展。对此中国网财经将持续关注。
