光大证券发布研究报告称，维持中国海外发展(00688)“买入”评级，受行业盈利空间持续下行影响，下调2022-23年预测核心EPS为3.65(下调7.2%)/4.01(下调7.7%)元，新增24年预测核心EPS为4.36元;现价对应22-24年PE核心估值为5.1X/4.7X/4.3X。作为央企领头羊，于成本管控上为行业标杆，四十余年深耕核心一二线的地产开发经验使得公司享有较高品牌溢价优势，近年加速推进“蓝海战略”，积极开拓商业等多元赛道，致力于维持行业领先的价值创造能力。

事件：公司发布2021年全年业绩公告，期内实现营收2422.4亿元(+30.4%);实现归母净利润401.6亿元(-8.5%)。

光大证券主要观点如下：

结转收入大幅提升，多元增长极逐步释放;高能级城市巩固深耕成果;土地投资节奏灵活;高信用优势突出

1)2021年，公司实现营收2422.4亿元(人民币，下同)，同比提升30.4%。其中，公司18个商业项目于期内投入运营，迎来入市高峰，持有商业运营建面同比增加94万平;对应实现商业物业收入为51.7亿元，同比增长17.4%。此外，公司积极发展教育、养老、物流等业务，致力于维持行业领先的价值创造能力。

2)2021年，公司取得归母净利润401.6亿元，同比下滑8.5%，主要系行业盈利空间普遍下行，公司销售毛利率较20年下滑6.5pct至23.5%所致，叠加投资物业公允值收益、一级土地开发收入及合营公司应占收益较20年同期下滑显著，对应归母净利润率16.6%，仍领先行业;取得归母核心净利润363.8亿元，同比下滑4.3%。当期每股基本盈利3.67元，年度合计派发股息为每股121港仙。

3)2021年，公司(含合联营公司)实现合约物业销售额3695.0亿元，同比增长2.4%;对应销售楼面面积为1890万平。值得注意的是，当期公司在31个城市的销售额进入当地市场前三名，在北京、上海、广州等城的销售额超过百亿元，公司在主流城市的竞争优势与市场份额稳步提升。

4)在“两集中”及“三道红线”融资监管背景下，公司理性把控前松后紧的投资节奏，加速推进“蓝海战略”，通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD等项目建设多渠道获取土地资源。21年，公司在内地25个城市合计新增土地储备57宗，对应权益购地金额1297.5亿元，新增货值2882.2亿元。截至21年底，公司(含合联营公司)土地储备为8077万平方米，存续比约4.3X。

5)截至21年末，公司扣预后资产负债率53.6%，净负债率31.1%，现金短债比约2.4X，维持“三道红线”绿档。央企背景优势利于公司运作境内外双融资平台，21年公司平均融资成本仅3.55%，继续保持行业最低区间。

风险提示：推盘销售不及预期，政策调控超预期，项目竣工不及预期等。