2022年以来,在“满足购房者合理的购房需求”政策引导下,各地积极落实因城施策,房地产调控边际放松态势明显,购房者置业情绪有所好转,但整体预期仍偏弱。

3月15日,国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示,今年1-2月,全国商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%,其中,住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%,其中,住宅销售额下降22.1%。

“去年以来,受多重因素影响,房地产市场出现了一定的下行态势。但是从今年的情况来看,在各方面的共同努力下,持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场运行状况出现了积极变化。房地产下行态势得到了减缓。”国家统计局新闻发言人付凌晖在当日新闻发布会上表示。

中泰证券研究所政策组负责人杨畅指出,总体来看,房地产销售、竣工、施工、开工、拿地等端口的表现相对偏弱,整体信心仍然不足。“未来打通良性循环,还需要政策发力支持。”

销售端仍面临去化压力

“前2月销售指标同比现负值在预期之内,一方面,去年1-2月成交规模较高;另一方面,虽然政策逐步松绑,但由于松绑时间较短,目前购房者的入市意愿并未大幅提升。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱告诉记者。

贝壳研究院分析师潘浩则认为,尽管今年前2月销售面积出现明显的同比下降,但与2017-2019年同期数据相比仍保持在同一水平,且略有增长。

价格方面,易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算,今年1-2月全国商品房均价为9845元/平方米,同比涨幅-10.7%。

“价格同比降幅较大,这是过去几年未曾出现的情况。”潘浩称,因房企一季度和上半年面临较大偿债压力,有动力通过促销加速销售和回款,双方面的因素共同导致价格同比下调。

此外,国家统计局数据显示,今年2月末,全国商品房待售面积57026万平方米,较2021年末增加6003万平方米;其中,住宅待售面积增加5552万平方米。

业内人士指出,从商品房待售面积的增加可以看出,销售端仍面临一定去化压力。不过从政策动向来看,今年以来不少城市在公积金贷款、商业贷款、购房补贴等多方面做出调整,将有效提振市场信心。

房企新开工积极性不足

值得关注的是,在行业面临较大压力情况下,全国房地产开发投资依然保持正增长。

国家统计局数据显示,2022年1-2月,全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%;其中,住宅投资10769亿元,同比增长3.7%。

潘浩认为,这与年初部分城市的“土拍开门红”,以及政府和企业对“保交付”高度重视直接相关。“开发投资数据的稳定,预示着行业基本面维持稳定,但同时也要看到行业所面临的流动性压力依然较大。”

虽然房地产开发投资额同比仍在增长,但增速较2021年全年有所收窄。

“前2月的开发投资增速数据,说明房企开发投资意愿仍偏弱。预计未来几个月,地方政府会出台积极创造营商环境、鼓励房企拿地相关的措施。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

与此同时,房企新开工积极性不足,今年1-2月全国新开工面积同比下降幅度超过10%。

“短期来看,随着房地产信贷环境持续改善,企业资金面有望逐渐改善,但在偿债高峰之下,企业整体仍面临较大资金压力,这将继续拖累新开工和拿地规模。预计短期新开工规模同比会继续下降,投资增速或继续收窄。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

销售及融资规模的下滑,造成行业到位资金同步下行。今年1-2月份,房地产开发企业到位资金25143亿元,同比下降17.7%。其中,国内贷款4105亿元,同比下降21.1%;利用外资7亿元,下降27.4%;自筹资金7757亿元,下降6.2%;定金及预收款8027亿元,下降27.0%;个人按揭贷款4124亿元,下降16.9%。

“前两个月国内贷款4105亿,虽较去年同期下降,但月度均值仍高于去年四季度的月度表现,或表明国内贷款有所修复。”杨畅表示。

付凌晖在新闻发布会上指出,《政府工作报告》提到,要进一步推动坚持房住不炒,坚持推动稳地价、稳房价、稳预期,构建房地产发展的长效机制,加快推进房地产发展“租购并举”,进一步满足商品房市场正常需求,相信房地产市场平稳发展还是有基础、有条件的。

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