万科旗下“巨无霸”物管企业万物云，向港股IPO发起冲刺。

4月1日，万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）正式向港交所递交招股书。据招股书披露，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，其中住宅物业在管总建筑面积约6.6亿平方米，涵盖2823个住宅物业；为内地及香港提供物业及设施管理服务的在管总建筑面积超过1.2亿平方米，涵盖1565个项目。

从2021年在管总面积来看，万物云规模逊于碧桂园服务，位列物管行业第二名。据克而瑞研究中心数据，算上“三供一业”业务，碧桂园服务总收费管理规模约8.5亿平方米。

多位受访人士对财联社记者表示，万物云上市后，能为其自身扩张及其他有意出售物业平台的企业提供更多交易机会，但同时，也将使得物管市场的巨头之争趋于白热化。

“分拆上市将有效增强万物云资本实力，拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，特别在当前房地产行业资金偏紧、物管领域收并购机会增加背景下，万物云有望借助资本市场进一步扩大市场份额。”平安证券分析师指出。

2021年以来，物管行业收并购明显加速。如万物云顺利上市，其是否会通过收并购反超碧桂园服务成为行业第一，仍有待时间检验。

招股书披露，2019年-2021年，万物云收入分别为139.27亿元、181.45亿元以及237.04亿元；毛利分别为24.68亿元、33.65亿元及40.2亿元。

虽然万物云收入增长较快，但毛利率未有明显增长，甚至在2021年还出现下滑。2019年-2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。

对于万物云毛利率低于行业平均水平，万科物业事业集团首席合伙人朱保全在万科集团业绩会上表示，目前从已上市的物业公司情况来看大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类大概是在30%左右，从分析师的角度来看，认为15%左右是合理区间，万物云就在这个区间里面。

与其它物管企业相比，万物云对母公司万科集团的依赖度较低，第三方收入占比较高。

招股书显示，2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重分别约84.6%、 81.4%、80.8%，来自万科集团及其合营企业或联营企业的收入占总营收比重分别约15.4%、18.5%、19.2%。

对此，万物云方面表示，“公司计划不断评估机会，以收购及投资其他公司及与现有业务互相配合的业务或战略联盟，并将该等公司的业务与我们的业务整合。”

值得关注的是，去年下半年以来，物业板块估值较高点大幅回调，港股整体股价处于低位，在这种市场环境下万物云选择此时赴港上市，外界质疑是否为最佳时机。

对此，朱保全表示，万物云当下上市时机更为合适，因为当前估值更理性，在资本市场相对理性时刻，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

“公司既定战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素，上市只是公司经营长河的一个节点，从内部事业部变成一个公众公司的过程。”朱保全称。

不过，随着上市物管企业数量的不断增加，物业股稀缺性降低。万物云赴港上市能否获得理想估值，提振投资者对于物管板块信心，仍有待观察。