财联社10月26日讯（编辑 马兰）美国联信银行（Comerica Bank)首席经济学家Bill Adams表示，美国房地产市场正在走向重大调整，明年房价将下降4-6个百分点。

其周二在一份报告中表示，美国房地产抵押贷款利率接近7%且库存仍然紧张，但市场已经处于大幅调整的早期阶段，价格可能会出现温和的调整。

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而据荷兰国际集团ING首席国际经济学家James Knightley称，需求下降和供应增加可能导致美国房价明年暴跌20%。

从标准普尔Case Shiller的数据中观察到，美国8月房价环比下跌1.3%，而7月也下跌了0.7%。这也是2012年以来，美国房地产市场第一次出现连续环比下跌的情况。

Knightley指出，房价的大幅下跌将有助于通胀水平的快速回落。

房价下跌的原因

据Knightley分析，推动房价下跌的因素有很多，包括抵押贷款利率的高昂、待售房屋供应的增加以及美国整体市场需求的减弱。他指出，与过去低利率环境催生的房地产大繁荣相比，这将是一个明显的转变。

“我们正在进入一个非常不同的环境，”他补充称，在新冠大流行时期房价涨幅最大的城市，将迎来尤为明显的下跌。而且楼市价格的反弹可能很遥远，因为股市也在下跌，并不会帮助人们存下更多的钱来买房。

根据Knightley的报告称，住房供应量大幅增加，自2月以来待售新房数量增加了50%，而自2020年10月低点开始算的话，住房供应量已经增加了64%。

这也意味着美国楼市正从一个供应严重不足的市场转向一个存在适度供应过剩风险的市场。Knightley进一步提醒，美国还承担着经济衰退和失业率上升的风险。

CPI快速下行的可能

由于住房价格指数占到美国消费者价格指数权重的三分之一，房价的快速下跌可能有助于通胀率的快速下降到2%的目标水平。Knightley指出，这将使美联储放松其加息步伐。

联信银行的Adams指出越来越少的人更换住所或买房，加上家庭耐用品销售的放缓，对美国经济构成了更大的下行压力。

他的想法与华尔街的共识一致，因为这也是美联储一致努力的方向，通过迫使房地产市场走向下滑来控制通胀。但同时这也会影响到GDP增长。

经济学博客平台Calculated Risk的作家Bill McBride解释道，进入衰退的最常见方式就是美联储通过加息对抗通胀，而衰退的主要战场会在房地产市场。房产不是目标，但本质上却是实现目标的媒介。

随着加息的进行，抵押贷款利率飙升，冲击新房销售。建筑商逐渐减产，对建材商品和耐用品的需求也开始下降，此外，还要加上房地产和建筑业的大量裁员。这些冷却效应随后传导到其他经济领域，理论上看，最后会削弱劳动力市场并抑制高通胀。