◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
试问：哪家房企，不想追逐梦想？
(相关资料图)
特别是2021年下半年以来，民营房企爆雷声不绝于耳，加剧了楼市的下行和低迷，行业信心几近崩塌。
去年底以来，房地产松绑“救市”潮起，直到今年8月以来，已有明显起色，但以金融为血液的房企现金流很不畅通，风险波及面扩大。
其一，各地“保交楼”面前，项目预售资金被严格监管，房企集团层面调配资金“难上加难”。
其二，此前监管层推出的几家民营房企再融资试点，信号意义大于实际，规模偏小，根本就解决不了大问题。
昨晚，绿地控股披露拟对旗下2022年至2024年到期的9只美元债集中发起展期同意征求，其中2023年6月到期的6.65%美元债展期一年，其余展期两年，息率不变。
地产密探了解到，这已不是绿地首次寻求外债展期。今年5月下旬，绿地控股曾对下个月到期的5亿美元、票息6.75%的美债进行过一年展期，向投资人承诺“只要公司恢复偿债能力，按附加的“认购期权”约定，随时可以回购”。
彼时，绿地控股已将上海、郑州等地的多个资产包摆上货架，以换取现金流。详情可参考《
绿地上海4个资产包“待价而沽”，预估数百亿！
》，此时想卖个好价，确实不易。
何况，从绿地控股今年中期所披露的数据看，现金流依然不客观。上半年，绿地控股经营净现金流130.7亿元，同比下滑54.3%；融资净现金流-264.27亿元，相比去年同期-370亿元增加28.5%，说明净融资因偿债而下降。
其三，汇率风险加大，房企外债压力剧增，比如美元兑人民币已突破“7.3”。
进入11月第一天，三家大型上市房企披露债务“出险”，为年底正在复苏途中的楼市更加蒙上了一层阴霾。
考虑到上半年经营净现金流下滑逾5成，绿地控股“现金利息保障倍数”下降逾49%，从6.28倍下降到3.18倍。
截至6月底，绿地控股货币资金633.17亿元，比去年底减少186.19亿元，其中可动用现金472.48亿元，短期借款278.24亿元，比去年底增加13.8%，一年内到期有息负债719.68亿元，比去年底下降4.94%，永续债余额12.7亿元，比去年底有下降。
今年7-9月份，绿地控股取得合同销售金额308.06亿元，同比减少53.4%，前9个月合同销售金额989.05亿元，同比减少57%，说明其第3季度销售并未明显好转。
这就不难理解：绿地控股今日为何集中对巨额美元债进行展期征询，以求尽可能往后延期偿债，减轻现金流压力。
绿地控股财务部总经理吴正奎，在昨日晚间召开的公司与投资人电话会上，“相信公司到期支付遭挤兑，把公司逼入违约死角，绝不是对所有方(各方)有利的选择。”
今日早间，旭辉控股公告公司现金流恶化程度超出预期，目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，寻求境外债务的全面解决方案，同时将全力保交付、保经营及维护境内融资等。
据披露，旭辉目前境外总债务约68.5亿美元，已暂停支付款项约4.14亿美元。今年以来，旭辉境外已付息及本金约15亿美元，但对应仅筹到约5亿美元新增融资。
注意！旭辉部分公开债因评级下调而触发了提前兑付条款，造成其短时间内境外兑付压力。
近期，合景泰富、朗诗等多家以重点一二线城市布局的大型房企，对美元债集中展期已获得投资人谅解而顺利展期，外界认为旭辉境外债重组应该也是采取类似情况。
前不久，坊间还传出旭辉控股有意再次发行由中债信增公司全额担保的10亿元境内债券。外界期待，旭辉这笔债能顺利发行，以缓解燃眉之急。
遗憾的是，11月1日，上坤地产公告公司未取得未偿还票据本金总额75%以上持有人的必要同意，就不能豁免或延长契约所规定的强制赎回义务，引发票据违约，也造成2023年到期的13.5%优先票据交叉违约。
这说明：投资人对待美元债展期，更多是看融资方的资产主要在哪些城市为主，如果在一二线城市，那就可以继续搏一把，比如合景泰富、富力等，如果偏安三四线城市，对房企就不会那么包容了，比如上坤。
另据悉，目前正在对多只美元债已延长展期同意征询期限的佳源国际，也是比较危险的，核心如前所述，旗下项目也多位于三四线城市。
今年8月中旬，佳源国际实控人沈天晴境内房地产平台佳源创盛已宣布“19佳源03”年息率8%的私募债余额6.45亿元进行了展期。前不久，中国华融已介入佳源，为其纾困。
克而瑞披露，今年4季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约617亿元，又一波偿债高峰期。
房企寄希望于销售端，特别是销售回流更快些。中指研究院最新统计，2022年前10月，百强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点。10月单月，百强房企销售额同比下降26.5%，环比增长1.6%。
前十个月，百强房企销售额超千亿16家，同比减少16家；超百亿100家，同比减少48家，各阵营房企销售额增速均有下滑。
10月27日，人民银行副行长潘功胜赴“中债信用增进”公司调研时指出，应加大对民营房企债券融资的支持力度，落实好服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革各项工作任务等。
如今，美元持续加息且美元债融资难度日益加大，在此国际大背景下，尽快畅通房企境内债融资已“时不我待”，不然爆雷违约会继续向楼市购房端传染负面情绪，或将断送房地产救市复苏之路。
畅通房企融资，绝非就是加杠杆，而是“调仓”。也就是说，面对年底及明年偿债高峰，应允许更多民营房企“借新还旧”，虽实际难度较大，但至少应释放更强烈的政策信号。
编辑：密探君
文章来源：地产密探
原创内容版权归属地产密探，转载须经授权。
