财联社4月4日讯(编辑 马兰)硅谷银行倒闭产生的连锁反应正在商业地产中扩散。

MSCI美国房地产投资信托指数在3月10日硅谷银行倒闭后的两周内下跌了8.3%,3月份累计下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties这两个大型写字楼的房地产投资信托基金,两周内分别下跌了33%和18%。

房地产投资信托基金(REITs)是一种投资标的为不动产的封闭式共同基金,其拥有和经营房地产,通过不动产交易、租赁和增值获利。


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在硅谷银行引发的美国银行业危机之中,已经有多家机构和知名投资人警告称,商业地产贷款将是美国银行业中下一个可能引爆的“雷”。

风险在非上市地产投资管理公司Cohen&Steers在REITs领域经验丰富,公司房地产战略和研究主管Rich Hill表示,他理解公众对REIT的担忧。REITs看起来是一种高杠杆工具:有大量的债务到期,且除了商业抵押贷款外没有太多资金来源,这让REITs现在正承担着很大的压力。

而房地产投资管理公司Center Square的首席执行官Todd Briddell认为,近期REITs市场的抛售是由恐慌情绪驱动的。但他指出,现在抛售REITs,就等于投资者把长期损失给锁定了。

Cohen&Steers也补充称,目前REITs的平均贷款价值比(贷款/不动产价值)约为33%,已低于2008年金融危机时的38%。而且REITs已经吸取教训,现在的资产负债表相当保守,加上成熟的债务期限结构,REITs市场的健康程度比投资者想象的要好很多。

Hill和Briddell都认同一个观点,投资REITs相比于投资非上市房地产产品来说,更加稳健。他们强调REITs的杠杆率大大低于非上市房地产市场。

Hill进一步解释称,他不太关注REITs的风险,但的确担忧非上市房地产市场估值的走向。据Cohen&Steers预计,到2023年,美国非上市房地产估值将下降20-25%。

欧央行的呼吁相比于行业内机构,欧洲央行则简单粗暴很多,其正在呼吁对商业地产基金进行改革,以避免投资者大量抛售所引发的流动性危机。

据其发布的报告称,商业地产基金领域出现了明显的脆弱迹象,包括整个市场流动性的下降和价格调整,这在很大程度上是由宏观前景的不确定性和货币紧缩政策造成的。

去年第四季度,欧元区商业地产领域的交易数量同比下降了44%,而2022年的二、三季度,欧元区优质写字楼的价格下降了14%。

欧央行还引用了黑石房地产收入信托基金最近限制赎回的决定,来证明REITs市场的风险性。

近来,黑石的房地产收入信托基金频频遭遇撤资请求。1月时,大量投资者寻求套现,一个月内黑石受到约53亿美元的赎回请求,黑石也因此限制了部分赎回请求。3月,银行业危机出现后,黑石再次遭遇一连串的赎回请求,其不得不重启赎回限制。

欧央行认为,引入更严格的管理规定,可以迫使房地产基金积极应对流动性需求激增的状况,避免在流动性压力下直接进行资产抛售。目前,欧央行正在考虑出台措施,诸如降低投资者赎回的频率,引入更长的最低持有期限等。

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